Когда жилищный кредит станет доступным обычным гражданам:

Рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства. Пока эти проблемы не будут решены, массовой ипотека не станет.

В середине октября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Городской ипотечный банк подписали меморандум, который, в частности, предусматривает разработку рублевого ипотечного кредита с плавающей ставкой.

То есть ставка по ипотечному кредиту больше не будет неизменной все 15 или 25 лет действия договора, она будет расти (что маловероятно) или падать в зависимости от ситуации на рынке. Такой продукт, распространяемый с помощью государственного агентства, может сдвинуть с мертвой точки ситуацию с ипотекой в стране. Ведь несмотря на быстрые темпы роста рынка ипотеки, доля приобретаемой недвижимости за счет заемных средств остается все еще мизерной — около 3%. И во многом потому, что в нашей стране люди пока еще боятся вешать себе на шею такой хомут на долгие 10-20 лет.

Риск «недостроя»

Сейчас на рынке ипотечного кредитования широко представлены только два продукта — кредиты на покупку жилья на первичном и вторичном рынке на 10-27 лет стоимостью 10-16% в валюте и 15-18% в рублях. Причем если покупка в кредит готового жилья предлагается по всей России, то приобретение строящегося — только в Москве и области, иногда в Петербурге. В следующем году многие банки планируют распространить ипотеку строящегося жилья на регионы.

Ряд банков предлагают специальные программы «переселения» и кредиты на строительство или покупку загородной недвижимости (коттеджи, таун-хаусы). Последние, по мнению банкиров, очень перспективны, поскольку это довольно емкий сегмент рынка недвижимости, переживающий в настоящее время стремительный рост. Но пока развитие «загородной» ипотеки сдерживают сложности с оформлением в залог земельного участка.

По мнению банкиров, наиболее полно на рынке представлена ипотека готового жилья. «Это связано с тем, что для большинства населения актуален вопрос вселения в собственную квартиру сразу же после ее приобретения, считает Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка. — На первичном же рынке жилья необходимо ждать 1-1.5 года до сдачи дома и оформления квартиры в собственность. Банки также предпочитают работать с вторичным рынком, что объясняется меньшим риском для кредитной организации — при оформлении займа сразу же существует возможность надлежащим образом оформить обременение на реальный предмет залога и снимается риск «недостроя» дома». Но наиболее активно в этом году развивается ипотека строящегося жилья. Причина банальна — цены. «При всех рисках, присущих этому продукту, он интересен как для клиентов, так и для банков, — говорит Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка. — Клиентов привлекает в первую очередь ценовой фактор: цена на строящееся жилье на 20-30% ниже, чем на готовое. Банки, как правило, устанавливают по кредитам на период до окончания строительства более высокую процентную ставку».

Заоблачные цены

В Москве и Петербурге люди на покупку недвижимости в среднем берут 40-60 тыс. долларов (в регионах — $10-20 тыс.) на максимально возможный срок — в среднем 10-15 лет. Потянуть такой кредит могут немногие. По практике Внешторгбанка сейчас ипотечным кредитом могут воспользоваться семьи, имеющие совокупный доход от 20 тыс. рублей и выше. «Величина ежемесячного дохода семьи должна быть соизмерима с ценой 1 кв. метра приобретаемой квартиры и выше», — считает Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка «Первое ОВК» (группа Росбанк). «Если ваш подтвержденный доход 634 доллара в месяц, то вы уже можете взять в кредит 25000 долларов на 10 лет под 9% годовых, — приводит пример Алексей Аксенов, начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка. — При этом в счет погашения кредита и процентов по нему вы будете платить банку 317 долларов в месяц».

И доступнее ипотечные кредиты в ближайшее время не станут. «Для того чтобы ипотека стала массовым продуктом, расходы по кредиту необходимо значительно уменьшить, — считает Анна Иванова. — Так, при ставке по рублевым займам 10-12% годовых, объем ипотечного кредитования мог бы вырасти в 2-3 раза». И в банке Сосьете Женераль Восток полагают, что ставки по ипотечным кредитам в России высоки. Расходы заемщика увеличиваются за счет необходимости страхования, включая страхование титула (право на распоряжение собственностью), и, соответственно, необходимости оплаты нотариальных услуг. В итоге сегодня на совокупные косвенные издержки клиента приходится 5% от суммы кредита.

Когда кредит станет доступным

В результате конкуренции между банками сейчас ставки по ипотечным кредитам несколько снизились. Банкиры надеются, что с принятием законов из блока «Доступное жилье» ставки снизятся еще (во многом именно за счет снижения косвенных расходов и рисков банка). Но на 1-1.5%, не больше. «На наш взгляд, к сегодняшнему дню процентные ставки по кредитам достигли своих минимальных уровней, они отражают реальный баланс уровня рисков по данному виду кредитных операций банков и существующего спроса на рынке ипотечного кредитования, — считает Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка. — Таким образом, банки будут бороться за заемщиков не путем снижения ставок, а путем улучшения качества обслуживания, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки, а также путем расширения и модернизации продуктового ряда».

Дальнейшее снижение ставок невозможно, пока в распоряжении наших банков нет дешевых, «длинных» ресурсов. «Основным сдерживающим фактором массового распространения ипотеки является структура банковской ресурсной базы в России, характеризующейся высокой стоимостью и носящей краткосрочный характер, что не позволяет сделать ипотеку общедоступной, — считает Мария Горсюкова, начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы. — Возможным инструментом решения этих проблем может стать создание эффективно действующего рынка ипотечных ценных бумаг». Снижению ставок может поспособствовать и организация кредитных бюро, позволяющих банкам получать информацию о кредитной дисциплине потенциальных заемщиков и таким образом снижать возможные риски.

Но даже значительное снижение ставок не гарантирует ипотеке массовости. По мнению банкиров, проблема развития ипотеки кроется не в условиях банков по ипотечным кредитам, а в низких доходах населения. Также сдерживают ипотеку высокие цены на жилье, прежде всего в Москве и Петербурге, и низкие объемы жилищного строительства в целом по России. «Для дальнейшего активного развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение проблем, которые стоят в масштабе всей страны, — говорит Анатолий Печатников. — Прежде всего, это решение проблемы «прозрачности» и уровня дохода населения страны. Очевидно, что при доходе 200-300 долларов в месяц заемщик не сможет погашать кредит в размере 50 000 долларов, независимо от того, будет ставка по кредиту составлять 5 или 10% годовых».

Главная страница Горячие новости Авторы Непутевые заметки

Непутевые заметки 2 Форум Интересные ссылки Гостевая книга

Библиотека Lovebooks